Недвижимость:
числа с первоисточниками

Как читать

Что важно знать про эти числа

• Ставки капитализации CBRE — оценки более 200 профессионалов по 50+ рынкам, а не сделки. Это ориентир для exit cap, а не оценка конкретного объекта.
• Разброс по офису (5,5–14%) — сам по себе факт: после 2020 сектор расслоился, и «средней офисной ставки капитализации» не существует.
• Вменённая ставка капитализации Nareit выводится из котировок акций REIT и исторически расходится с транзакционной на десятки и сотни базисных пунктов — брать как независимую проверку, не как оценку сделки.
• Покрытие эскроу — производная величина, формула раскрыта: остатки эскроу, делённые на задолженность по проектному финансированию. Именно она определяет фактическую ставку застройщика: банк снижает её на покрытую часть долга.
• Норматив Минстроя — база для социальных выплат, а не рыночная цена; по регионам приказ даёт отдельные значения.
• Доходность стабилизаций Prologis — один эмитент, лучший в классе: это верхняя граница нормы для индустриального девелопмента, а не среднее по рынку.
• Европейские доходности взяты из регуляторной отчётности эмитентов: это оценка портфеля конкретной компании внешним оценщиком, а не транзакционная ставка рынка. Обобщать на рынок нельзя — как и вменённую ставку Nareit.
• EPRA-доходности SEGRO (4,2%) и Gecina (4,0%) считаются по одному определению и потому сопоставимы между собой; эквивалентная доходность SEGRO 5,5% — другое определение того же портфеля, с ними в один ряд не ставится.
• Вакансия Vonovia 2,1% и заполняемость Gecina 94,1% — показатели крупнейших арендодателей своих рынков, то есть верхняя планка качества, а не средняя по рынку.
• Индексы Евростата, ONS и Destatis показывают ИЗМЕНЕНИЕ цен, а не уровень: стоимость строительства за м² публикуют только платные базы, и мы её не приводим.